El sabado -15- Diciembre a las 18:30 por La 2, foto.
Un pisito en el subsuelo Chico Morera,.
El suelo y el subsuelo de un edificio son elementos comunes. Demolición de obras ejecutadas en el jardin y sótano de una vivienda adosada.
Con esta declaración de que “el suelo y el subsuelo de un edificio son elementos comunes“ efectuada nuevamente por el Tribunal Supremo en una sentencia de 2013,
vamos a tratar un asunto espinoso y poco conocido sobre la repercusión
que tiene dicha declaración en edificios sujetos a la denominada propiedad horizontal tumbada (complejos inmobiliarios privados).
La propiedad horizontal tumbada se refiere a aquellas urbanizaciones, normalmente casas adosadas, que se regulan por la Ley de Propiedad Horizontal, pues junto a elementos privativos
(distintas viviendas) se disponen de elementos comunes (jardines y
zonas comunes, instalaciones como piscinas, servicios, etc.) que son
sostenidos y participados por los distintos propietarios con arreglo a
su cuota de participación.
Se denomina “propiedad horizontal tumbada” porque el edificio no está construido en vertical como un bloque de pisos, sino en horizontal.
A raiz de un procedimiento judicial
iniciado por uno de los propietarios de una vivienda adosada contra su
vecino por la realización de una serie de obras en el jardín y sótano de su vivienda que considera ilegales y no permitidas por la Junta de propietarios, se pronuncia definitivamente el Tribunal Supremo, considerando que el suelo y el subsuelo de un edificio son elementos comunes con las consecuencias que más adelante vais a ver:
Sentencia del TS de 18 de octubre de 2013. ” El suelo y el subsuelo de un edificio son elementos comunes “.
ANTECEDENTES:
1.- Se trataba de un complejo inmobiliario de viviendas adosadas sujeto a la LPH (propiedad horizontal tumbada).
2.- Los propietarios de
una vivienda adosada interponen un procedimiento judicial contra sus
vecinos para que se declare que las obras ejecutadas por estos últimos
en el jardín y planta sótano de la vivienda de su propiedad han afectado a elementos comunes sin autorización de la Comunidad y por tanto son ilegales por vulnerar la LPH y el Código civil; igualmente solicitan que se les condene a demoler tales obras reponiendo el jardín y el sótano a su estado originario.
3.- El Juzgado de Primera Instancia estima íntegramente la demanda.
4.- La Audiencia Provincial que resuelve el recurso de apelación presentado por los demandados, revoca la sentencia anterior y desestima la demanda.
ARGUMENTOS DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL:
- El patio no es común sino privativo (y no solamente “de uso” privativo): así lo indican expresa y claramente los Estatutos.
- Tambien se desprende que el patio es un elemento privativo por la disposición arquitectónica de la vivienda y del lugar que ocupa el patio litigioso, no disponiendo del mismo (directa ni indirectamente) ningún otro vecino o miembro de la comunidad.
- Las obras ejecutadas no alteran la configuración exterior, ni la seguridad, ni los elementos comunes.
- Por último se afirma que el suelo del patio no es un elemento común.
RESPUESTA DEL TRIBUNAL SUPREMO: “El suelo y el subsuelo de un edificio son elementos comunes”.
1.- El subsuelo y el vuelo de un edificio o unos edificios en propiedad horizontal tumbada o complejo inmobiliario privado ( artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal ) es elemento común.
2.- El suelo y el subsuelo de un edificio en propiedad horizontal tumbada está fuera de la propiedad privativa de cada copropietario, está fuera del edificio, tal como recoge el artículo 396 el Código civil y está sometido al artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3.- El propietario adquiere lo que se halla en su título de adquisición -escritura pública- que comprende la vivienda y el jardín, no el subsuelo y el vuelo.
4.- El texto del artículo 2 de los Estatutos de la urbanización dice: ”
Artículo 2º.- Son elementos privativos las viviendas tipo unifamiliar
con inclusión de su jardín expresado en la descripción de cada una”.
Así, el excavar en el jardín o elevar un muro, como elemento común que es modificado –subsuelo y vuelo– precisa de la autorización de la Junta de propietarios de la Comunidad (UNANIMIDAD), en aplicación del artículo 17, norma 1ª, por remisión del artículo 12 y a sensu contrario, del artículo 7.1, todos de la Ley de Propiedad Horizontal. (OJO:
Los anteriores artículos citados en esta sentencia, se refieren al
texto de la LPH anterior a la reforma operada en junio de 2013.
Actualmente el requisito de la unanimidad del art. 17 norma 1ª, viene
recogido en el actual art. 17 regla 6ª ).
5.- Estima el recurso de casación y por tanto confirma la sentencia dictada por el Juzgado, es decir, se declaran ilegales las obras y por tanto se debe proceder a su demolición.
TITULO: Diario de un nómada - La ruta de la seda. Capítulo 3 - La infinita estepa,.
El domingo -16- Diciembre a las 19:00 por La 2 , foto.
Diario de un nómada - La ruta de la seda. Capítulo 3: La infinita estepa,.
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